Imposto sobre aluguel pode mudar para quem tem mais de 3

A imposto sobre aluguel deve passar por mudanças a partir de 2027 com a implementação gradual da reforma tributária. As novas regras poderão atingir pessoas físicas que recebem aluguel de imóveis, mas somente em situações específicas previstas na Lei Complementar nº 214/2025.

A alteração não significa que todos os proprietários passarão a pagar novos tributos. Segundo a legislação, apenas quem cumprir simultaneamente determinados requisitos poderá ser enquadrado na cobrança do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Índice

Quem poderá pagar os novos impostos sobre aluguel

De acordo com as regras aprovadas, a incidência dos novos tributos ocorrerá quando a pessoa física atender aos dois critérios abaixo no ano anterior:

Receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
Exploração de mais de três imóveis distintos para locação.

Os requisitos são cumulativos. Isso significa que atender apenas um deles não gera, em regra, a incidência do IBS e da CBS.

Por exemplo, um proprietário que receba mais de R$ 240 mil por ano, mas alugue apenas três imóveis, não se enquadra nessa regra. Da mesma forma, quem possui mais de três imóveis alugados, mas recebe menos de R$ 240 mil anuais, também permanece fora da nova tributação.

Reforma tributária altera a tributação do mercado imobiliário

A implementação da reforma tributária ocorrerá de forma gradual a partir de 2027.

Segundo o presidente do Secovi-MS (Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul), Renato Perez, o mercado imobiliário deverá passar por uma mudança estrutural, embora diversos pontos ainda dependam de regulamentação da Receita Federal.

Ele afirma que ainda existem dúvidas sobre a aplicação prática das novas regras e recomenda que cada proprietário avalie sua situação individualmente com apoio de contador e advogado.

Dependendo do patrimônio, da renda e do regime tributário, a constituição de uma pessoa jurídica poderá representar uma alternativa para aproveitar créditos tributários previstos na reforma.

O que muda para quem recebe aluguel

O advogado Carlos Teixeira Junior, explica que a reforma não cria uma tributação automática para qualquer proprietário que receba aluguel.

Segundo ela, a legislação diferencia quem apenas administra seu patrimônio de quem exerce atividade econômica imobiliária de forma habitual.

Mesmo quando houver enquadramento na nova regra, o proprietário continuará sujeito ao pagamento do Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel.

Além disso, poderá haver incidência do IBS e da CBS, criando uma nova camada de tributação para quem preencher os critérios definidos em lei.

Existem reduções previstas na nova cobrança

Apesar da possibilidade de novos impostos, a legislação também prevê mecanismos que podem reduzir a carga tributária.

Entre eles estão:

Redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação.
Redutor social de R$ 600 por mês para imóveis residenciais.

Segundo a especialista, esses benefícios podem diminuir significativamente o valor efetivamente pago, dependendo da situação de cada proprietário.

Mercado imobiliário pode passar por reorganização

Na avaliação do diretor da Imobiliária Formato, Fernando Catalano, a reforma tributária tende a aumentar a procura por imobiliárias que ofereçam suporte tributário aos proprietários.

Isso porque muitos investidores que hoje administram seus imóveis diretamente poderão precisar de auxílio para cumprir novas obrigações fiscais, como emissão de notas fiscais, recolhimento de tributos e adaptação aos sistemas exigidos pelo governo.

Segundo ele, as imobiliárias que estiverem preparadas tecnicamente poderão absorver parte desses proprietários durante o período de transição.

Catalano também avalia que investidores e administradoras deverão enfrentar aumento de custos com a adaptação ao novo modelo tributário, embora as alíquotas definitivas ainda dependam da regulamentação.

O que os proprietários devem fazer até 2027

Como parte das regras ainda depende de regulamentação da Receita Federal, especialistas recomendam que proprietários acompanhem a evolução da reforma tributária.

Quem possui vários imóveis alugados ou obtém receita elevada com locações poderá precisar revisar seu planejamento tributário antes da entrada em vigor das novas regras.

A recomendação é realizar uma análise individualizada para verificar se haverá enquadramento na incidência do IBS e da CBS e quais alternativas podem ser adotadas dentro da legislação vigente.

As mudanças serão implementadas gradualmente ao longo dos próximos anos, dando tempo para que investidores, imobiliárias e proprietários adaptem sua forma de administrar os imóveis destinados à locação.

FAQ – PERGUNTAS FREQUENTES

Quem terá que pagar IBS e CBS sobre aluguel de imóveis?

Apenas pessoas físicas que, no ano anterior, tenham recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis e explorem mais de três imóveis distintos.

Quem possui apenas um ou dois imóveis será afetado?

Em regra, não. A legislação exige o cumprimento simultâneo dos critérios de receita anual e quantidade de imóveis alugados.

Quando começam a valer as novas regras?

A implementação da reforma tributária terá início em 2027 e ocorrerá de forma gradual ao longo dos anos seguintes.

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