O Brasil está prestes a iniciar a maior reorganização cadastral imobiliária de sua história. A partir de 2026, todos os imóveis do país, urbanos ou rurais, passarão a contar com um número único nacional, popularmente chamado de CPF do imóvel. A mudança faz parte da criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, instituído pela Instrução Normativa nº 2.275 de 2025.
O novo sistema inaugura uma era de integração automática de dados, maior transparência e revisão de valores, com impactos diretos sobre tributos como IPTU, ITBI e ITR, além de reflexos profundos no mercado imobiliário e nas locações.
Fim da fragmentação e dos cadastros desconectados
Historicamente, o sistema imobiliário brasileiro conviveu com uma realidade fragmentada. Um mesmo imóvel podia ter informações diferentes na prefeitura, no cartório, no INCRA, na Receita Federal e no mercado. Esse cenário abriu espaço, ao longo de décadas, para subavaliações, inconsistências cadastrais, tributação defasada e insegurança jurídica.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro surge justamente para eliminar esse problema. Cada propriedade passará a ter um único número nacional, com dados atualizados automaticamente e compartilhados entre cartórios, prefeituras e a Receita Federal.
“Estamos diante de um marco histórico. O CIB coloca fim à era dos cadastros isolados e inaugura a fase da inteligência fiscal integrada”, explica a Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário. “É uma mudança silenciosa, mas com impacto profundo na relação entre o Estado, o contribuinte e o patrimônio imobiliário.”
Como o CIB muda a lógica do mercado imobiliário
Com a integração dos sistemas, qualquer movimentação relacionada ao imóvel passará a alimentar automaticamente a base nacional. Isso inclui vendas, financiamentos, alterações de área, averbações de construção, regularizações e contratos registrados.
Na prática, o valor cadastral tende a se aproximar cada vez mais do valor real de mercado, reduzindo brechas históricas de subavaliação.
“Quem mantém matrícula desatualizada, áreas não averbadas ou valores artificiais no IPTU perceberá que a margem para inconsistências acabou”, destaca Siglia Azevedo. “O cruzamento automático expõe o que antes dependia de auditoria manual.”
Impacto direto nos impostos IPTU ITBI e ITR
Mesmo sem alteração de alíquotas, a arrecadação tende a crescer com a simples correção de valores defasados.
- IPTU deve passar por revisões em municípios com cadastros congelados há anos
- ITBI tende a refletir o valor real das transações, dificultando subavaliações
- ITR terá inconsistências de metragem e uso rural identificadas automaticamente
“O imposto passa a refletir a realidade da propriedade. Para quem sempre esteve regular, isso traz segurança. Para quem se apoiava em distorções, o custo será alto”, avalia a especialista.
Locações entram no radar e informalidade perde espaço
O CIB também deverá registrar a destinação do imóvel e integrar contratos de locação formalizados. Com isso, haverá cruzamento automático entre contrato registrado, Carnê Leão e declarações de quem paga e de quem recebe.
“A informalidade na locação sempre foi difícil de fiscalizar. A partir de 2026, isso muda completamente”, afirma Siglia Azevedo. “A sonegação se torna praticamente inviável.”
Advocacia preventiva ganha papel estratégico
Com o novo sistema, cresce a importância da advocacia imobiliária preventiva. Auditorias documentais, revisão de matrículas, regularização de áreas, atualização de IPTU e alinhamento contratual passam a ser medidas essenciais.
“O momento ideal para ajustar é agora. Corrigir antes do cruzamento automático é muito mais barato do que enfrentar autuações depois”, alerta a especialista.
O que ainda não está definido e possíveis custos ao proprietário
Embora o Cadastro Imobiliário Brasileiro represente um avanço estrutural, ainda não há todos os detalhes sobre a implementação prática para os proprietários. A Instrução Normativa nº 2.275 de 2025 não prevê cobrança direta para emissão do número único do imóvel.
No entanto, especialistas alertam para custos indiretos.
“A norma não fala em taxa para obter o CIB, mas proprietários com problemas cadastrais podem precisar investir em regularização”, explica Siglia Azevedo. “Averbações pendentes, divergências de metragem, contratos antigos não registrados e matrículas desatualizadas tendem a exigir correções.”
O governo ainda deve divulgar orientações detalhadas sobre o fluxo de integração, o papel dos cartórios e as exigências para registros e transações. Até lá, a recomendação é clara: revisar a documentação do imóvel e antecipar ajustes que futuramente poderão se tornar obrigatórios.
Sobre a Dra. Siglia Azevedo
Com mais de 15 anos de experiência, a advogada Siglia Azevedo é especialista em direito imobiliário e referência em mediação de conflitos condominiais. Mestre em sistemas de resolução de conflitos e doutoranda em direito civil, atua com foco em soluções extrajudiciais, oferecendo agilidade e eficácia na gestão jurídica. Sua abordagem humanizada e preventiva já impactou positivamente centenas de condomínios e escritórios jurídicos. Palestrante requisitada, Siglia também contribui para a formação de profissionais mais preparados e comprometidos com a convivência harmônica nos espaços urbanos.
Instagram: Siglia Azevedo https://www.instagram.com/siglia.azevedo/